Crisis hipotecaria: causas y consecuencias

El mercado nacional de la vivienda continúa mostrando serios signos de agotamiento y, arrastrado por la crisis hipotecaria, no aparece en el horizonte la posibilidad de una pronta recuperación, aunque sí pequeños signos.

Las turbulencias por las que pasa este sector han quedado de manifiesto, un mes más, en las estadísticas sobre ventas y precios de viviendas que, junto al mal dato sobre el índice de confianza de los consumidores, lastraron a la baja la Bolsa de Nueva York y otras importantes plazas bursátiles.

Una consecuencia lógica si se tiene en cuenta que el ritmo de ventas de casas de segunda mano cayó en agosto a su nivel más bajo en cinco años y que los precios registraron en julio el mayor descenso interanual en 16 años.

Estos datos fueron apoyados por el anuncio de Lennar, la mayor constructora de viviendas de Estados Unidos, que registró en el tercer trimestre del año las mayores pérdidas de sus 53 años de historia.

En total, comparado con el año anterior, los precios descendieron en 15 de las 20 ciudades estudiadas.

Para los próximos meses, todo indica que la tendencia de baja que experimentan los precios no se invertirá y que continuarán cayendo, posiblemente todavía a un mayor ritmo.

En la misma línea se expresan los expertos cuando se trata de las ventas de viviendas usadas que, creen, seguirán disminuyendo por el aumento de los costos del crédito y las mayores restricciones a la concesión de hipotecas.

En el mes de agosto, las ventas de casas de segunda mano cayeron en el 4.3%, hasta situar la previsión para el conjunto del año en 5.5 millones de unidades, la peor desde agosto de 2002, según la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (NAR).

En comparación con el mismo mes de 2006, las ventas disminuyeron en el 12.8%. El precio medio de las casas de segunda mano subió, no obstante, en un 0.2%, hasta situarse en 224,500 dólares.

El economista Lawrence Yun explicó que los trastornos inusitados en el mercado hipotecario, junto al alza general y significativa de las tasas de interés para los préstamos más grandes, “han resultado en la postergación o cancelación de un elevado número de ventas”. El menor ritmo de ventas, dijo, “ha contribuido a un alza en el inventario de casas sin vender”, este en agosto

subió a 4.58 millones de unidades, el más alto desde que se elaboran estas estadísticas.

Por otra parte, el presidente de la Reserva Federal de Estados Unidos (FED), Ben Bernanke, aseguró que esa institución se ha tomado “muy en serio” la crisis hipotecaria y alertó que, pese al duro ajuste registrado hasta ahora, empeorará la morosidad. Pero, para paliar un poco la crisis, anunció una rebaja de medio punto en las tasas federales de interés, que ahora quedan en 4.75%. Este es el primer recorte de la FED desde junio de 2003, y de una intervención fiscal obviamente dirigida a impedir que la crisis del sector inmobiliario provocado por el descalabro de las hipotecas de alto riesgo contagie al resto de la economía.

Además de las tasas de interés, el banco central redujo en medio punto porcentual la tasa de descuento, que es el interés que aplica por préstamos directos a los bancos. En su declaración oficial justificando la rebaja de las tasas de interés, Bernanke dijo que “el encogimiento de las condiciones de crédito encierra el potencial de intensificar las correcciones en el ámbito inmobiliario y restringir el crecimiento económico de manera generalizada”.

Esto, según algunos observadores, podía ser un signo de que los mercados van a experimentar cierta volatilidad como consecuencia del cambio decretado por el presidente del banco central.

Los tipos de interés federales son el mecanismo principal del Gobierno para regular la economía. Mientras mayor es la tasa, más difícil es conseguir dinero prestado para financiar desde un coche nuevo hasta un proyecto industrial. Una disminución de esas tasas indica que la FED piensa que la economía se está desacelerando muy rápido, y que es necesario añadir leña al caldero.

Por su parte, George W. Bush, apoyó la actuación de la Reserva Federal y del propio Bernanke, y se mostró, además, “optimista” respecto a la marcha de la economía, si bien no quiso pronunciarse sobre el peligro de una recesión.

En su discurso en el Congreso, Bernanke hizo un largo relato de las numerosas medidas puestas en marcha para atenuar la crisis que, según dijo, ha provocado un “ajuste abrupto” del mercado hipotecario. Como ejemplo, dijo que la morosidad en las hipotecas a tipo variable se colocó en julio en el 15%, el triple de hace dos años, en tanto que las ejecuciones por impagos se ha situado en el 3% frente al 1% de hace sólo un año.

Advirtió además que los mercados pueden esperar más suspensiones de pagos y ejecuciones a medida que los compradores encaren los reajustes de las tasas de interés. Los mercados financieros “tienden a corregirse por sí mismos”, según dijo Bernanke, quien reconoció la gravedad de las “reverberaciones” que esta crisis ha tenido en las bolsas internacionales.

El presidente de la FED atribuyó esta propagación a los temores que han surgido a nivel internacional sobre una disminución del crecimiento económico debido, precisamente, a la debacle hipotecaria en Estados Unidos.

La máxima autoridad monetaria del país instó a las entidades financieras a ponerse en contacto, lo antes posible, con los clientes que en su opinión corran riesgo de entrar en morosidad, con objeto de darles asesoramiento y evitar la suspensión de pagos. “El simple paso de contactar con los clientes antes de que entren en problemas puede llegar a ser muy productivo”, apuntó Bernanke.

Además, como una vía de protección, Bernanke anunció la puesta en marcha de nuevas vías de protección de los consumidores, así como la revisión de las prácticas que han seguido las entidades para conceder préstamos de alto riesgo a clientes sin solvencia financiera.

En especial, Bernanke quiere que existan unas guías estándares para este tipo de préstamos, lo que permitirá mejorar su vigilancia.

Advirtió además al Congreso que se podría dejar que las dos grandes financieras que respalda la administración, como son Fannie Mae y Freddie Mac, concedan préstamos por encima de los 417,000 dólares, aunque con muchas precauciones.

Consecuencias en el dólar: tercera caída récord consecutiva

El dólar cayó en las operaciones a otro nuevo mínimo histórico frente al euro por tercera ocasión consecutiva ante las expectativas de más rebajas de las tasas de interés. De esta forma, la divisa norteamericana se ha colocado en sus niveles mínimos en 15 años, mientras la moneda única de la Eurozona rebasó la cota de 1,4130 dólares por billete verde.

La reducción de la Reserva Federal a 4.75 las tasas de interés hace pensar a los inversores que se avecinan nuevos reajustes. Por eso el dólar se ha hecho menos atractivo comparado con el euro y otras monedas de rendimientos más altos.